오늘은 양도세란 무엇이고 부동산 양도세 계산 방법과 절차는 어떻게 되는지에 관한 이야기를 해 볼까 하는데요..
사실, 양도세라는게 오늘의 포스트 하나만으로 전부 설명하기에는 다소 범위가 넓은 감이 있습니다. 따라서, 오늘 이야기는.. 양도세란 무엇인지.. 그리고, 부동산 양도세 계산 프로세스는 어떻게 되는지.. 이런 전체적인 개념을 잡는 쪽으로 글의 방향을 잡았습니다.
여기에 끝 부분에서 구체적으로 부동산 양도세 계산을 쉽게 할 수 있는 방법도 하나 소개드려 볼까 합니다.
| 양도세는 소득세! |
양도세의 정식명칭은 양도소득세 입니다. 이름에서 알 수 있듯.. 양도세는 소득세의 일종이죠..
소득세 중에 앞에 붙는 이름은 과세부과의 대상을 나타냅니다. 사업소득세는 ‘사업’이 과세부과의 대상인 것이고 근로소득세는 ‘근로’가 과세부가의 대상인 것이죠.. 따라서, 양도소득세는 자산의 ‘양도’가 그 세금부과의 대상이 되는 소득세 입니다.
우리가 보통..
양도세라고 하면 부동산 양도세만을 생각하기 쉽지만.. 원칙적으로 자산의 이전이 있는 양도행위에서 소득이 발생하면? 양도소득세는 발생을 합니다.
원래, 주식거래로 인한 차익이 발생한다면? 이도 과세 대상이 되는게 맞습니다. 실제, 일부의 국가들에서는 주식거래에서도 주식거래세 외에 양도소득세가 부과되기도 합니다.(우리나라는 비과세이며 대주주의 양도나 장외거래시에만 부과합니다.) 사실, 과세정의의 측면에서 보자면 누구에게나 일괄적으로, 돈을 벌었든 못벌었든 부과되는 증권거래세 보다는 양도소득세를 주식거래에 부과하는게 더 바람직하기는 합니다.
아무튼, 여기서 또 알아야 할 것은 ‘소득세’의 성격입니다. 소득세는 말 그대로.. ‘소득이 발생 할 때’ 에만 세금을 메기는 것입니다. 따라서, 자산의 양도행위가 있었다 하더라도 소득이 양도행위로 인한 소득이 없었다면? 양도소득세는 발생하지 않는 것이며.. 결과적으로 양도차익에 관한 부분만 세금이 발생하는 것입니다.
예를들어..
1억짜리 부동산을 사서 1억 1천만원에 매각했다면? 양도차익은 1천만원이 되는 것이죠.. 결과적으로 세금부과의 대상은 1억 1천만원이 아닌 1천만원에 대한 부분인 것입니다. 이런 이유 때문에 과거에는 다운 계약서나 업 계약서 등의 불법적인 행위들이 횡횡하기도 했습니다. 뭐.. 지금은 많이 없어졌지만 말이죠..
| 양도세율과 부동산 양도세 계산 방식 |
양도세를 비롯한 모든 소득세는 그 세율이 같습니다. 세율을 보시려면 지난 글을 참조하시면 되겠습니다. 매번 세율을 넣을려니 좀 그러네요.. -_-
아무튼..
위에서도 잠시 언급했지만, 부동산 양도세 계산은 양도차익에 대한 과세 입니다. 이를 근거로 위의 세율을 적용하는 것이죠..
예를들어, 양도차익이 5,000만원이 발생했고 기타 공제가 없다면? 양도소득세 계산은 아래와 같이 단순하게 산출할 수 있는 것입니다.
– 5,000만원 x 24% – 522만원 = 678만원
다만..
우리가 근로소득세에서 연말정산 과정을 통해 각종 공제를 받음으로서 과표를 줄이듯.. 양도소득세 역시도 각종 공제할 수 있는 항목이 있습니다. 우선, 비용은 인정을 해 주죠.. 감정평가 수수료, 중개수수료 등입니다.
또한, 큰 것이.. 바로, 장기보유특별공제 입니다. 장기보유특별공제는 주택에 적용되는 것으로 양도차익을 산출(양도가액 – 취득가액 – 필요경비)한 다음 이를 100%로 봤을 때 아래의 비율대로 공제를 해 줍니다.
그리고, 양도세 중에서는 이렇게 공제를 해 주는 것도 있지만 단기간에 매매한다든지(2년미만) 미등기 양도자산의 경우에는 적용세율 자체가 올라감으로 이 부분도 해당되는 분들은 유념하셔야 합니다.
| 부동산 양도세 계산 방법, 국세청 프로그램으로 쉽게! |
이러한 부동산 양도세 계산은 사실.. 그 개념을 알아두는게 중요하지.. 실제 계산 과정이 중요한 것은 아닙니다. 계산은 전문가 등에 맡기면 되는 것이고, 직접 할 때에도 국세청에서 제공하는 자동계산 프로그램을 사용하면 되는 것이니까요.. 다만, 개념은 확실히 알아둬야, 공제받을 수 있는 부분을 놓치지 않고 받을 수 있고.. 증빙도 놓치지 않고 챙기게 되는 것이겠죠..
부동산 중개수수료만 하더라도, 비용으로 인정받을 수 있지만, 그에 해당하는 영수증 등을 챙겨두지 않으면 공제받을 수 없는 것이니까요..
아무튼..
국세청에서 제공하는 자동계산 프로그램을 활용하는 방법은 아래와 같습니다.
국세청 홈텍스 접속(검색엔진에서 ‘홈텍스’로 검색하시면 됩니다.) > 상단의 모의계산
중앙 좌측의 양도소득세 자동계산
자신의 상황에 맞게 메뉴를 골라 양도세를 계산해 보시면 되겠습니다.
오늘은, 간단하게 양도세란 무엇이고 부동산 양도세 계산 방법은 어떻게 되는지 알아 봤는데요..
앞으로, 세테크 관련된 글을 이어 가면서.. 그 구체적인 양도사례와 공제항목 등에 대해 하나씩하나씩 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.